Front de mer,
3ᵉ étage
Un studio de 37 m² face à la mer, entièrement dans son jus, affiché 430 000 € — soit 11 622 €/m². Ce qu'on peut en faire, et ce qu'il faut y regarder de près.
L'emplacement mérite l'achat. Le bien, lui, est intégralement à refaire — et c'est justement ce qui permet d'en faire un vrai deux-pièces vue mer, avec six couchages.
Et une mesure à prendre pendant la visite décide de 30 000 € de valeur : la position des meneaux sur la baie de 5 mètres.
Ce que dit le plan
Le plan fourni est partiel — le haut de la feuille est coupé — mais les cotes qu'il porte se recoupent exactement, ce qui permet de le reconstituer sans ambiguïté : SÉJOUR 30,03 + BAINS 4,00 + 2,85 de dégagement = 36,88 m², soit les 37 m² annoncés au centime près.
Ce qui en ressort est une bonne nouvelle : la pièce de vie est un rectangle de 5,00 × 5,735 m, presque carré, entièrement ouvert sur une baie de 5 mètres. Ce n'est pas la géométrie d'un studio, c'est celle d'un T2 qui n'a jamais été cloisonné. C'est rare : la plupart des studios front de mer de cette taille sont des boyaux de 3 m de large.
Le point dur est ailleurs : il n'y a qu'une seule façade. La cuisine, la salle de bains et l'entrée sont borgnes, et le fond du logement est aveugle. Toute chambre fermée devra donc prendre sa lumière sur les 5 mètres de baie — ou assumer d'être une cabine.
Quatre façons de le refaire
Le choix ne se joue pas sur le style, il se joue sur une seule question : est-ce qu'on coupe la baie de 5 mètres ? La couper crée une vraie chambre — donc un T2, donc une autre catégorie de bien. Ne pas la couper préserve le panorama et impose une cabine aveugle.
Une fois cette question tranchée, il en reste une seconde, plus discrète : où loger les deux couchages d'enfants ? L'option C les place au centre du lot, contre la chambre des parents — qui cesse alors d'être opaque. L'option D les place dans l'angle d'entrée, adossés au mur mitoyen et au décroché : le seul endroit du lot qui ne verra jamais la mer, et le seul qui ne coûte de lumière à personne.
A · Studio cabine
La baie reste intacte. Une cabine fermée de 4,6 m² s'adosse au mur de la salle de bains, avec lits superposés. Le moins cher, le moins risqué, le plus rapide.
B · T2 vue mer
Une chambre de 2,50 m prend la moitié droite de la baie, séparée par une verrière coulissante : rideau ouvert, le séjour retrouve le panorama entier. + 29 000 € de valeur pour 10 000 € de travaux en plus.
C · T2 + cabine enfants
Une vraie chambre d'adultes sur la façade et une cabine à lits superposés pour les enfants, au fond. Les deux cloisons intérieures sont vitrées : depuis la cabine, les enfants voient la mer à travers la chambre. Le séjour tombe à 13 m² — c'est le prix à payer.
D · T2 + cabine à l'entrée
L'option B laissée intacte, plus une cabine à superposés glissée dans l'angle nord-ouest, sous le décroché. La cuisine ne bouge pas et la chambre des parents reste opaque — les deux choses que l'option C oblige à sacrifier. La cabine emprunte sa lumière au séjour par une verrière fixe.
Les quatre options en volume
Axonométrie construite sur les cotes réelles du plan — chaque meuble est à l'échelle. Les murs sont coupés à 1,15 m pour qu'on voie l'intérieur ; la verrière et la baie sont laissées à pleine hauteur, en verre. On regarde depuis la mer, en direction de l'entrée : la baie et le balcon sont au premier plan.
Et pour répondre directement à la question : oui, la chambre est bien collée à la baie vitrée — c'est exactement l'intention. Elle prend 2,50 m des 5 m de vitrage, garde son propre accès au balcon, et se réveille face à la mer. Ce n'est pas une chambre plaquée contre une baie, c'est une chambre qui a sa baie. La seule contrainte est que la cloison tombe sur un meneau existant.
Et en perspective, depuis l'intérieur
Mêmes cotes, même mobilier, mais vue à hauteur d'œil, avec le ciel, la mer et les toitures de la thalasso replacés à leur distance réelle depuis un troisième étage. La bande de mer est fine et haute dans le cadrage — c'est exactement ce que montre la photo de l'annonce, et c'est la réponse honnête à « on voit bien la mer, mais difficilement la plage ».
Ce sont des rendus géométriques, pas des photographies : les volumes, les hauteurs et les lignes de vue sont exacts, les matières sont en aplat.
Option D, les mêmes vues
Mêmes cotes, même mobilier, même caméra que ci-dessus : seule la position de la cabine change. Elle quitte le centre du lot pour l'angle d'entrée, et la chambre des parents redevient une chambre fermée.
À quoi ça ressemble
La faute classique en station balnéaire est le pastiche marin — bleu marine, rayures, bois flotté. Ça vieillit en trois saisons et ça se photographie mal. La direction qui tient au Touquet, où la lumière est blanche et rasante neuf mois par an : des surfaces claires et mates qui absorbent cette lumière, un seul bois, et une seule couleur — un vert d'eau grisé qui est celui de la Manche, pas celui d'une carte postale.
- Sol unique du seuil au balcon. Même teinte partout, y compris dans la cabine ou la chambre : dans 37 m², chaque rupture de sol rétrécit.
- Rangements toute hauteur, jamais de meubles bas posés. Un mur entier de placards à portes affleurantes peintes dans la couleur du mur — il disparaît.
- Douche à l'italienne 90 × 140, plus de baignoire. Gain de circulation, et c'est ce que cherchent les locataires ; le WC reste dans la salle d'eau (pas la place de le séparer).
- Le balcon est une pièce. Sol composite ou grès cérame déposé sur plots, éclairage indirect, table haute pour deux face au couchant. C'est là qu'on vit de mai à septembre — et c'est la photo qui loue l'appartement.
- Éclairage : aucun plafonnier central. Rail discret + appliques + liseuses. Le plafonnier écrase les 2,50 m de hauteur sous plafond.
Le budget travaux, lot par lot
Deux colonnes, parce que deux façons de faire ce chantier existent. Le scénario tenu : un artisan tous corps d'état de la côte, un pilotage serré depuis Lille, des matériaux de bonne qualité courante. Le scénario confort : maîtrise d'œuvre, finitions haut de gamme, menuiseries entièrement sur mesure. L'écart est du simple au double, et il ne se retrouve pas dans le prix de revente — d'où la recommandation de viser le premier.
Socle commun aux quatre options
| Lot | Scénario tenu | Scénario confort |
|---|---|---|
| Dépose totale, évacuation, diagnostic et retrait amiante ponctuel | 4 000 € | 7 000 € |
| Cloisons, doublages, plafonds, reprise des supports | 3 000 € | 5 000 € |
| Électricité complète, tableau, éclairage, VMC | 5 500 € | 8 000 € |
| Plomberie et évacuations (salle d'eau + cuisine) | 3 500 € | 5 000 € |
| Salle d'eau complète : douche 90 × 140, meuble vasque, WC suspendu, faïence, sèche-serviettes | 7 500 € | 11 000 € |
| Cuisine équipée et électroménager, 3,40 m linéaires | 8 500 € | 14 000 € |
| Sols : parquet contrecollé chêne 37 m², plinthes, seuils | 3 000 € | 5 000 € |
| Peinture, enduits, finitions | 4 000 € | 6 500 € |
| Chauffage : radiateurs à inertie | 1 800 € | 2 800 € |
| Balcon : sol sur plots, éclairage, store (si la copropriété l'autorise) | 1 700 € | 4 000 € |
| Sous-total travaux | 42 500 € | 68 300 € |
| Mobilier, literie, linge, vaisselle, équipement locatif | 10 000 € | 18 000 € |
| Socle + équipement | 52 500 € | 86 300 € |
Ce que coûte en plus chaque option
| Option | Ce que ça ajoute | Tenu | Confort | Total tenu |
|---|---|---|---|---|
| A Studio cabine | Cloison de cabine, panneau coulissant, lits superposés sur mesure, penderie | + 5 500 € | + 8 500 € | 58 000 € |
| B T2 vue mer | Cloison de chambre, verrière atelier 2,50 × 2,50 m, panneau coulissant, dressing, cuisine déplacée côté salle d'eau | + 15 500 € | + 14 500 € | 68 000 € |
| C T2 + cabine enfants | Tout B, plus la cabine cloisonnée, les superposés et le retour de la cuisine à gauche | + 25 500 € | + 21 000 € | 78 000 € |
| D T2 + cabine à l'entrée | Tout B, plus la cabine dans l'angle nord-ouest, son coulissant à galandage, sa verrière fixe et les superposés — sans déplacer la cuisine | + 22 500 € | + 19 000 € | 75 000 € |
Les 75 000 € retenus dans le calcul du prix de revient correspondent à l'option D en scénario tenu, arrondis ; l'option C coûte 3 000 € de plus, la cuisine devant repartir à l'angle opposé. Hors honoraires d'architecte, hors imprévus — prévoir 10 % de provision d'aléas sur un immeuble de cette génération, l'électricité et les évacuations réservant régulièrement des surprises.
À vérifier avant de signer
Par ordre décroissant de ce que ça peut coûter.
Les trois derniers PV d'assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et le fonds ALUR
Une copropriété de 669 lots en front de mer encaisse de l'air salin toute l'année : ravalement, étanchéité des terrasses, menuiseries, ascenseurs. Un ravalement voté mais non encore appelé peut représenter 10 000 à 25 000 € sur ce lot. Demander aussi le montant du fonds travaux au crédit du lot et l'état daté prévisionnel. C'est le seul poste qui peut faire dérailler tout le calcul.
Le règlement de copropriété : la location saisonnière est-elle autorisée ?
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit la location meublée de courte durée. Dans une résidence de 293 lots d'habitation en station, elle est rare mais elle existe — et si elle y est, tout le scénario locatif tombe. À lire avant de s'engager, pas après.
Les meneaux de la baie
Largeur de chaque vantail, mesurée au mètre, de gauche à droite, plus une photo prise bien de face. Décide entre l'option B (T2, + 29 000 € de valeur) et l'option A. Voir planche 03.
Les murs porteurs
Sur un immeuble de cette génération, les refends transversaux sont porteurs. Le mur entre la cuisine et l'entrée, et celui de la salle de bains, doivent être qualifiés par un bureau d'études avant de s'engager sur un plan. Coût : 400 à 800 €, à faire pendant le délai de rétractation.
Le vrai DPE et le mode de chauffage
186 kWh/m²/an et 7 kg CO₂ : chauffage électrique. Aucune interdiction de louer à ce niveau, mais des convecteurs d'époque à remplacer et des factures d'hiver réelles. Le PDF du diagnostic dira aussi l'année de l'immeuble — utile pour le point suivant.
Amiante : le DTA et le repérage avant travaux
Immeuble antérieur à 1997 : colles de moquette, dalles de sol, faïences et enduits sont des candidats classiques. Le repérage avant travaux est obligatoire et conditionne le devis de dépose. Compter 500 € de diagnostic, et 2 000 à 5 000 € si un lot est positif.
Les charges à 1 270 €/an
34 €/m²/an dans une résidence avec ascenseur, c'est bas. Vérifier qu'il n'y a pas d'appels séparés (chauffage, eau, gardiennage) et que le chiffre annoncé est bien le total. Demander les deux derniers décomptes de charges du lot.
Le balcon : partie commune à jouissance privative ?
Presque toujours. Cela conditionne le droit de changer le sol, de poser un store ou d'installer un éclairage. Demander l'accord du syndic par écrit avant de budgéter le poste balcon.
Le numéro d'enregistrement de meublé de tourisme
Obligatoire au niveau national depuis mai 2026 avant toute mise en ligne sur une plateforme. Vérifier en plus si Le Touquet a instauré une autorisation de changement d'usage ou un quota — la commune en a désormais le pouvoir, et 80 % de son parc est en résidence secondaire.
Les onze pièces à réclamer à l'agence, aujourd'hui
À demander en une seule fois, par écrit. La qualité et la rapidité de la réponse renseignent déjà sur le dossier.
| # | Pièce | Ce qu'on y cherche |
|---|---|---|
| 1 | Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale | Travaux votés, travaux en discussion, contentieux, ambiance de la copropriété |
| 2 | Le plan pluriannuel de travaux (PPT) | Ce qui est programmé sur dix ans, et à quel coût par lot |
| 3 | Le montant du fonds travaux ALUR au crédit du lot | Ce qui est déjà provisionné — et qui reste au vendeur ou passe à l'acquéreur |
| 4 | Les 2 derniers décomptes de charges du lot | Vérifier que les 1 270 €/an sont bien le total, sans appel séparé |
| 5 | Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division | Clause d'habitation bourgeoise, statut du balcon, tantièmes, numéro de lot |
| 6 | Le carnet d'entretien de l'immeuble | Date du dernier ravalement, de la réfection d'étanchéité, de l'ascenseur |
| 7 | Le DPE au format PDF, avec sa date | Le vrai classement — l'annonce affiche A avec 186 kWh/m²/an, ce qui est impossible |
| 8 | Le dossier technique amiante (DTA) de l'immeuble | Le repérage avant travaux sera obligatoire ; autant savoir tout de suite |
| 9 | L'avis de taxe foncière | Ligne absente de l'annonce, et poste récurrent |
| 10 | Le mesurage Carrez | Confirmer les 37 m² et récupérer le plan coté complet, non tronqué |
| 11 | L'attestation d'assurance de la copropriété et le nom du syndic | Savoir à qui on parlera pour le balcon et la verrière |
La visite : ce qu'il faut relever
Une seule visite suffit si elle est méthodique. Emporter un télémètre laser et un mètre ruban. Tout ce qui n'est pas mesuré ce jour-là devra être remesuré, et une deuxième visite se négocie mal.
La baie, vantail par vantail
Largeur de chaque vantail de gauche à droite, position des meneaux, hauteur d'allège, hauteur sous linteau. Plus une photo prise bien de face, en pied. C'est la mesure qui décide entre le T2 et le studio cabine.
Les grandes dimensions, deux fois chacune
Largeur du séjour au ras du mur de gauche et au ras du mur de droite ; profondeur à gauche et à droite. Les écarts révèlent le hors-équerre, qui coûte cher en menuiserie sur mesure.
Hauteur sous plafond, et sous la retombée près de la baie
Les photos montrent une retombée de poutre le long de la façade. Sa hauteur conditionne le rail de rideau, la verrière et l'éclairage.
Les murs : plein ou creux ?
Frapper le mur entre la cuisine et l'entrée, puis celui de la salle de bains. Son mat et plein = refend porteur, on ne touche pas. Son creux = cloison, on fait ce qu'on veut. À confirmer ensuite par un bureau d'études.
Salle de bains, cuisine : où sont les chutes ?
Position exacte des évacuations et du compteur d'eau. Déplacer une chute dans une copropriété, c'est un vote en assemblée générale — donc une année perdue.
Le balcon et la porte palière
Profondeur et largeur réelles du balcon, hauteur et nature du garde-corps, revêtement actuel. Et la largeur de la porte palière : c'est par là que sortira la baignoire et qu'entreront la cuisine et le lit.
Sept photos à ne pas rater
La baie de face en pied · le tableau électrique ouvert · sous l'évier et derrière le WC · les profilés de menuiserie et les joints (condensation entre les vitres ?) · les angles de plafond, à la recherche de traces d'infiltration · la façade vue depuis la plage, pour juger le ravalement et repérer les balcons déjà refaits · la vue assis, pas seulement debout : c'est celle qu'on a au quotidien.
Cinq questions à l'agent, sur place
Depuis combien de temps le bien est-il en vente et le prix a-t-il déjà bougé ? · Le vendeur est-il contraint par un calendrier — succession, achat en cours ? · Y a-t-il eu des offres, et à quel niveau ? · Peut-on louer ou acheter un parking dans la résidence ? · Y a-t-il un gardien, est-il logé ?
Trois questions au gardien ou à un voisin de palier
Ils répondent ce que l'agent ne dira pas. Le dernier ravalement, c'était quand ? Y a-t-il des travaux votés ou en discussion ? Et le bruit — livraisons de la thalasso, circulation du front de mer, mouettes au petit matin ?
Ce que ça rapporte
Il faut le dire franchement : ce n'est pas un placement de rendement. Sur un prix de revient de l'ordre de 450 000 €, un T2 vue mer rénové et bien géré dégage entre 8 000 et 12 000 € nets de charges avant impôt, soit 1,8 % à 2,7 %. On achète un emplacement non reproductible et un usage, pas un flux.
| Poste | Prudent | Optimiste |
|---|---|---|
| Haute saison — 9 semaines à 950 / 1 250 € | 8 550 € | 11 250 € |
| Ailes de saison, vacances et week-ends — ≈ 13 semaines équivalentes | 7 800 € | 10 400 € |
| Recettes brutes | 16 350 € | 21 650 € |
| Charges de copropriété | − 1 270 € | − 1 270 € |
| Taxe foncière (estimation) | − 1 100 € | − 1 100 € |
| Ménage, conciergerie, commissions plateformes (≈ 22 %) | − 3 600 € | − 4 760 € |
| Énergie, assurances, entretien, comptabilité LMNP | − 2 400 € | − 2 400 € |
| Net avant impôt | 7 980 € | 12 120 € |
| Rendement net sur prix de revient (450 k€) | 1,77 % | 2,69 % |
Hypothèses : location meublée de tourisme classée ou non, gestion déléguée partiellement. En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier neutralise l'impôt sur ce résultat pendant une quinzaine d'années — le net avant impôt est donc proche du net réellement encaissé.