Un studio de 37 m² face à la mer, entièrement dans son jus, affiché 430 000 € — soit 11 622 €/m². Ce qu'on peut en faire, ce qu'il vaut vraiment, et à combien se positionner.
L'emplacement mérite l'achat. Le prix, non — il est calé sur un bien rénové alors que tout est à refaire. Ouvrir à 350 000 €, viser 385–395 000 €, s'arrêter à 405 000 €.
Et une mesure à prendre pendant la visite décide de 40 000 € de valeur : la position des meneaux sur la baie de 5 mètres.
Le plan fourni est partiel — le haut de la feuille est coupé — mais les cotes qu'il porte se recoupent exactement, ce qui permet de le reconstituer sans ambiguïté : SÉJOUR 30,03 + BAINS 4,00 + 2,85 de dégagement = 36,88 m², soit les 37 m² annoncés au centime près.
Ce qui en ressort est une bonne nouvelle : la pièce de vie est un rectangle de 5,00 × 5,735 m, presque carré, entièrement ouvert sur une baie de 5 mètres. Ce n'est pas la géométrie d'un studio, c'est celle d'un T2 qui n'a jamais été cloisonné. C'est rare : la plupart des studios front de mer de cette taille sont des boyaux de 3 m de large.
Le point dur est ailleurs : il n'y a qu'une seule façade. La cuisine, la salle de bains et l'entrée sont borgnes, et le fond du logement est aveugle. Toute chambre fermée devra donc prendre sa lumière sur les 5 mètres de baie — ou assumer d'être une cabine.
Le choix ne se joue pas sur le style, il se joue sur une seule question : est-ce qu'on coupe la baie de 5 mètres ? La couper crée une vraie chambre — donc un T2, donc une autre catégorie de bien. Ne pas la couper préserve le panorama et impose une cabine aveugle.
La baie reste intacte. Une cabine fermée de 4,6 m² s'adosse au mur de la salle de bains, avec lits superposés. Le moins cher, le moins risqué, le plus rapide.
Une chambre de 2,50 m prend la moitié droite de la baie, séparée par une verrière coulissante : rideau ouvert, le séjour retrouve le panorama entier. + 36 000 € de valeur pour 10 000 € de travaux en plus.
Une vraie chambre d'adultes sur la façade et une cabine à lits superposés pour les enfants, au fond. Les deux cloisons intérieures sont vitrées : depuis la cabine, les enfants voient la mer à travers la chambre. Le séjour tombe à 13 m² — c'est le prix à payer.
Axonométrie construite sur les cotes réelles du plan — chaque meuble est à l'échelle. Les murs sont coupés à 1,15 m pour qu'on voie l'intérieur ; la verrière et la baie sont laissées à pleine hauteur, en verre. On regarde depuis la mer, en direction de l'entrée : la baie et le balcon sont au premier plan.
Et pour répondre directement à la question : oui, la chambre est bien collée à la baie vitrée — c'est exactement l'intention. Elle prend 2,50 m des 5 m de vitrage, garde son propre accès au balcon, et se réveille face à la mer. Ce n'est pas une chambre plaquée contre une baie, c'est une chambre qui a sa baie. La seule contrainte est que la cloison tombe sur un meneau existant.
Mêmes cotes, même mobilier, mais vue à hauteur d'œil, avec le ciel, la mer et les toitures de la thalasso replacés à leur distance réelle depuis un troisième étage. La bande de mer est fine et haute dans le cadrage — c'est exactement ce que montre la photo de l'annonce, et c'est la réponse honnête à « on voit bien la mer, mais difficilement la plage ».
Ce sont des rendus géométriques, pas des photographies : les volumes, les hauteurs et les lignes de vue sont exacts, les matières sont en aplat.
La faute classique en station balnéaire est le pastiche marin — bleu marine, rayures, bois flotté. Ça vieillit en trois saisons et ça se photographie mal. La direction qui tient au Touquet, où la lumière est blanche et rasante neuf mois par an : des surfaces claires et mates qui absorbent cette lumière, un seul bois, et une seule couleur — un vert d'eau grisé qui est celui de la Manche, pas celui d'une carte postale.
Deux colonnes, parce que deux façons de faire ce chantier existent. Le scénario tenu : un artisan tous corps d'état de la côte, un pilotage serré depuis Lille, des matériaux de bonne qualité courante. Le scénario confort : maîtrise d'œuvre, finitions haut de gamme, menuiseries entièrement sur mesure. L'écart est du simple au double, et il ne se retrouve pas dans le prix de revente — d'où la recommandation de viser le premier.
| Lot | Scénario tenu | Scénario confort |
|---|---|---|
| Dépose totale, évacuation, diagnostic et retrait amiante ponctuel | 4 000 € | 7 000 € |
| Cloisons, doublages, plafonds, reprise des supports | 3 000 € | 5 000 € |
| Électricité complète, tableau, éclairage, VMC | 5 500 € | 8 000 € |
| Plomberie et évacuations (salle d'eau + cuisine) | 3 500 € | 5 000 € |
| Salle d'eau complète : douche 90 × 140, meuble vasque, WC suspendu, faïence, sèche-serviettes | 7 500 € | 11 000 € |
| Cuisine équipée et électroménager, 3,40 m linéaires | 8 500 € | 14 000 € |
| Sols : parquet contrecollé chêne 37 m², plinthes, seuils | 3 000 € | 5 000 € |
| Peinture, enduits, finitions | 4 000 € | 6 500 € |
| Chauffage : radiateurs à inertie | 1 800 € | 2 800 € |
| Balcon : sol sur plots, éclairage, store (si la copropriété l'autorise) | 1 700 € | 4 000 € |
| Sous-total travaux | 42 500 € | 68 300 € |
| Mobilier, literie, linge, vaisselle, équipement locatif | 10 000 € | 18 000 € |
| Socle + équipement | 52 500 € | 86 300 € |
| Option | Ce que ça ajoute | Tenu | Confort | Total tenu |
|---|---|---|---|---|
| A Studio cabine | Cloison de cabine, panneau coulissant, lits superposés sur mesure, penderie | + 5 500 € | + 8 500 € | 58 000 € |
| B T2 vue mer | Cloison de chambre, verrière atelier 2,50 × 2,50 m, panneau coulissant, dressing, cuisine déplacée côté salle d'eau | + 15 500 € | + 14 500 € | 68 000 € |
| C T2 + cabine enfants | Tout B, plus la cabine cloisonnée, les superposés et le retour de la cuisine à gauche | + 25 500 € | + 21 000 € | 78 000 € |
Les 78 000 € retenus dans le calcul du prix de revient correspondent à l'option C en scénario tenu, arrondis. Hors honoraires d'architecte, hors imprévus — prévoir 10 % de provision d'aléas sur un immeuble de cette génération, l'électricité et les évacuations réservant régulièrement des surprises.
Réponse courte : non, pas dans cet état. Le prix demandé se situe au niveau d'un bien front de mer en bon état, alors que celui-ci est intégralement à refaire. La décote d'état n'est pas dans le prix — elle est à négocier.
Les chiffres qui suivent viennent des ventes réellement signées (base DVF de la DGFiP, commune 62826, 2022–2025), pas des prix affichés. Les montants DVF sont des nets vendeur ; l'annonce à 430 000 € FAI correspond à 410 007 € nets, les honoraires de 4,88 % étant à la charge de l'acquéreur.
La prime « front de mer » est réelle et mesurable : + 22 % par rapport à une surface équivalente ailleurs au Touquet. Elle est déjà entièrement payée dans le prix demandé.
Appartements de 28 à 48 m² vendus boulevard du Docteur Jules Pouget, 2023 → 2025. Prix nets vendeur.
| Date | Surface | Type | Prix net | €/m² | Résidence |
|---|---|---|---|---|---|
| 10/2025 | 31,0 | T2 | 208 000 € | 6 710 | Saga Bay — 97 |
| 01/2025 | 45,0 | T3 | 338 000 € | 7 511 | Aquilon — 29 |
| 01/2023 | 28,9 | Studio | 242 000 € | 8 374 | Saga Bay — 97 |
| 06/2023 | 28,0 | Studio | 265 600 € | 9 486 | La Potinière — 131 |
| 07/2023 | 30,2 | Studio | 300 000 € | 9 940 | Saga Bay — 97 |
| 07/2024 | 37,9 | Studio | 380 000 € | 10 018 | Le Président — 191 |
| 04/2025 | 30,0 | Studio | 301 300 € | 10 043 | Gulf Stream — 123 |
| 10/2023 | 28,6 | Studio | 290 000 € | 10 136 | La Potinière — 131 |
| 09/2023 | 47,7 | T2 | 510 000 € | 10 694 | Azur — 57 |
| 06/2025 | 32,0 | T2 | 361 000 € | 11 281 | Aquilon — 29 |
| 06/2024 | 43,3 | T2 | 495 000 € | 11 440 | Le Sémaphore — 167 |
| 10/2023 | 30,0 | Studio | 356 000 € | 11 867 | Gulf Stream — 123 |
| 09/2023 | 35,8 | Studio | 438 502 € | 12 238 | Le Président — 191 |
| 04/2025 | 32,0 | T2 | 395 000 € | 12 344 | Gulf Stream — 123 |
| 06/2023 | 42,8 | T2 | 535 820 € | 12 525 | Le Sémaphore — 167 |
| Médiane | 10 136 | — | |||
Les deux lignes surlignées sont les comparables les plus proches, dans la même résidence, à quelques mètres carrés près : 37,9 m² vendu 380 000 € en juillet 2024 et 35,8 m² vendu 438 502 € en septembre 2023. L'écart de 58 000 € entre les deux, c'est très exactement ce que vaut l'état et l'étage. Le bien qui nous intéresse est du côté bas de cet écart, et il est proposé au prix du côté haut.
| Scénario d'achat | FAI | Net vendeur | + notaire | + travaux | Prix de revient | €/m² de revient |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Au prix demandé | 430 000 | 410 007 | 30 751 | 78 000 | 538 751 | 14 561 |
| Ligne rouge | 405 000 | 386 156 | 28 962 | 78 000 | 511 962 | 13 837 |
| Atterrissage visé | 390 000 | 371 854 | 27 889 | 78 000 | 495 889 | 13 402 |
| Offre d'ouverture | 350 000 | 333 715 | 25 029 | 78 000 | 453 029 | 12 244 |
Valeur de revente d'un T2 vue mer de 37 m² entièrement rénové en front de mer : 465 000 à 505 000 € (12 500 à 13 500 €/m², plafond observé sur les petites surfaces du boulevard). Frais de notaire estimés à 7,5 % du net vendeur — à affiner selon le taux de DMTO en vigueur dans le Pas-de-Calais.
Un dossier financé est un argument de prix, pas une formalité. Ici : 200 000 € d'apport issus de la vente de l'appartement rue Léon Garet, ≈ 150 000 € de prêt déjà accordé par la banque, porté par la SCI et alimenté en compte courant d'associé, et les 78 000 € de travaux financés sur fonds propres. Face à un acquéreur qui doit encore monter son dossier, ça vaut plusieurs milliers d'euros de négociation — à condition de le dire dans l'offre, chiffré.
Une seule réserve, et elle est sérieuse : acheter via une SCI et louer en meublé sont difficilement compatibles. La location meublée est une activité commerciale ; une SCI à l'impôt sur le revenu qui en fait bascule à l'impôt sur les sociétés, ce qui change tout à la revente — la plus-value devient professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable après amortissements, sans l'abattement pour durée de détention. Sur un bien qu'on achète justement pour sa plus-value, l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros. À arbitrer avec le notaire et l'expert-comptable avant de signer l'avant-contrat, pas après : détenir en nom propre sous le régime LMNP est souvent plus efficace ici, et n'empêche pas d'emprunter.
Par ordre décroissant de ce que ça peut coûter.
Une copropriété de 669 lots en front de mer encaisse de l'air salin toute l'année : ravalement, étanchéité des terrasses, menuiseries, ascenseurs. Un ravalement voté mais non encore appelé peut représenter 10 000 à 25 000 € sur ce lot. Demander aussi le montant du fonds travaux au crédit du lot et l'état daté prévisionnel. C'est le seul poste qui peut faire dérailler tout le calcul.
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit la location meublée de courte durée. Dans une résidence de 293 lots d'habitation en station, elle est rare mais elle existe — et si elle y est, tout le scénario locatif tombe. À lire avant de faire l'offre, pas après.
Largeur de chaque vantail, mesurée au mètre, de gauche à droite, plus une photo prise bien de face. Décide entre l'option B (T2, + 36 000 € de valeur) et l'option A. Voir planche 03.
Sur un immeuble de cette génération, les refends transversaux sont porteurs. Le mur entre la cuisine et l'entrée, et celui de la salle de bains, doivent être qualifiés par un bureau d'études avant de s'engager sur un plan. Coût : 400 à 800 €, à faire pendant le délai de rétractation.
186 kWh/m²/an et 7 kg CO₂ : chauffage électrique. Aucune interdiction de louer à ce niveau, mais des convecteurs d'époque à remplacer et des factures d'hiver réelles. Le PDF du diagnostic dira aussi l'année de l'immeuble — utile pour le point suivant.
Immeuble antérieur à 1997 : colles de moquette, dalles de sol, faïences et enduits sont des candidats classiques. Le repérage avant travaux est obligatoire et conditionne le devis de dépose. Compter 500 € de diagnostic, et 2 000 à 5 000 € si un lot est positif.
34 €/m²/an dans une résidence avec ascenseur, c'est bas. Vérifier qu'il n'y a pas d'appels séparés (chauffage, eau, gardiennage) et que le chiffre annoncé est bien le total. Demander les deux derniers décomptes de charges du lot.
Presque toujours. Cela conditionne le droit de changer le sol, de poser un store ou d'installer un éclairage. Demander l'accord du syndic par écrit avant de budgéter le poste balcon.
Obligatoire au niveau national depuis mai 2026 avant toute mise en ligne sur une plateforme. Vérifier en plus si Le Touquet a instauré une autorisation de changement d'usage ou un quota — la commune en a désormais le pouvoir, et 80 % de son parc est en résidence secondaire.
À demander en une seule fois, par écrit. La qualité et la rapidité de la réponse renseignent déjà sur le dossier.
| # | Pièce | Ce qu'on y cherche |
|---|---|---|
| 1 | Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale | Travaux votés, travaux en discussion, contentieux, ambiance de la copropriété |
| 2 | Le plan pluriannuel de travaux (PPT) | Ce qui est programmé sur dix ans, et à quel coût par lot |
| 3 | Le montant du fonds travaux ALUR au crédit du lot | Ce qui est déjà provisionné — et qui reste au vendeur ou passe à l'acquéreur |
| 4 | Les 2 derniers décomptes de charges du lot | Vérifier que les 1 270 €/an sont bien le total, sans appel séparé |
| 5 | Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division | Clause d'habitation bourgeoise, statut du balcon, tantièmes, numéro de lot |
| 6 | Le carnet d'entretien de l'immeuble | Date du dernier ravalement, de la réfection d'étanchéité, de l'ascenseur |
| 7 | Le DPE au format PDF, avec sa date | Le vrai classement — l'annonce affiche A avec 186 kWh/m²/an, ce qui est impossible |
| 8 | Le dossier technique amiante (DTA) de l'immeuble | Le repérage avant travaux sera obligatoire ; autant savoir tout de suite |
| 9 | L'avis de taxe foncière | Ligne absente de l'annonce, et poste récurrent |
| 10 | Le mesurage Carrez | Confirmer les 37 m² et récupérer le plan coté complet, non tronqué |
| 11 | L'attestation d'assurance de la copropriété et le nom du syndic | Savoir à qui on parlera pour le balcon et la verrière |
Une seule visite suffit si elle est méthodique. Emporter un télémètre laser et un mètre ruban. Tout ce qui n'est pas mesuré ce jour-là devra être remesuré, et une deuxième visite se négocie mal.
Largeur de chaque vantail de gauche à droite, position des meneaux, hauteur d'allège, hauteur sous linteau. Plus une photo prise bien de face, en pied. C'est la mesure qui décide entre le T2 et le studio cabine.
Largeur du séjour au ras du mur de gauche et au ras du mur de droite ; profondeur à gauche et à droite. Les écarts révèlent le hors-équerre, qui coûte cher en menuiserie sur mesure.
Les photos montrent une retombée de poutre le long de la façade. Sa hauteur conditionne le rail de rideau, la verrière et l'éclairage.
Frapper le mur entre la cuisine et l'entrée, puis celui de la salle de bains. Son mat et plein = refend porteur, on ne touche pas. Son creux = cloison, on fait ce qu'on veut. À confirmer ensuite par un bureau d'études.
Position exacte des évacuations et du compteur d'eau. Déplacer une chute dans une copropriété, c'est un vote en assemblée générale — donc une année perdue.
Profondeur et largeur réelles du balcon, hauteur et nature du garde-corps, revêtement actuel. Et la largeur de la porte palière : c'est par là que sortira la baignoire et qu'entreront la cuisine et le lit.
La baie de face en pied · le tableau électrique ouvert · sous l'évier et derrière le WC · les profilés de menuiserie et les joints (condensation entre les vitres ?) · les angles de plafond, à la recherche de traces d'infiltration · la façade vue depuis la plage, pour juger le ravalement et repérer les balcons déjà refaits · la vue assis, pas seulement debout : c'est celle qu'on a au quotidien.
Depuis combien de temps le bien est-il en vente et le prix a-t-il déjà bougé ? · Le vendeur est-il contraint par un calendrier — succession, achat en cours ? · Y a-t-il eu des offres, et à quel niveau ? · Peut-on louer ou acheter un parking dans la résidence ? · Y a-t-il un gardien, est-il logé ?
Ils répondent ce que l'agent ne dira pas. Le dernier ravalement, c'était quand ? Y a-t-il des travaux votés ou en discussion ? Et le bruit — livraisons de la thalasso, circulation du front de mer, mouettes au petit matin ?
Il faut le dire franchement : ce n'est pas un placement de rendement. Sur un prix de revient de 453 000 € — celui obtenu si l'offre passe à 350 000 € — un T2 vue mer rénové et bien géré dégage entre 8 000 et 12 000 € nets de charges avant impôt, soit 1,8 % à 2,7 %. On achète un emplacement non reproductible et un usage, pas un flux.
| Poste | Prudent | Optimiste |
|---|---|---|
| Haute saison — 9 semaines à 950 / 1 250 € | 8 550 € | 11 250 € |
| Ailes de saison, vacances et week-ends — ≈ 13 semaines équivalentes | 7 800 € | 10 400 € |
| Recettes brutes | 16 350 € | 21 650 € |
| Charges de copropriété | − 1 270 € | − 1 270 € |
| Taxe foncière (estimation) | − 1 100 € | − 1 100 € |
| Ménage, conciergerie, commissions plateformes (≈ 22 %) | − 3 600 € | − 4 760 € |
| Énergie, assurances, entretien, comptabilité LMNP | − 2 400 € | − 2 400 € |
| Net avant impôt | 7 980 € | 12 120 € |
| Rendement net sur prix de revient (453 k€) | 1,76 % | 2,68 % |
Hypothèses : location meublée de tourisme classée ou non, gestion déléguée partiellement. En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier neutralise l'impôt sur ce résultat pendant une quinzaine d'années — le net avant impôt est donc proche du net réellement encaissé.